Cooperatives

Què és una cooperativa?

Una cooperativa d'habitatges és una entitat sense ànim de lucre associada normalment a persones físiques que precisen d'allotjament per a ús propi. Es tracta d'una activitat regulada per la Llei 12/2015, de 9 de juliol, de Cooperatives. 

La finalitat de la cooperativa d'habitatges és la promoció d'habitatges per a les persones amb un estalvi important del preu de l'habitatge, estalvi que habitualment és el benefici del promotor. En el cas de les cooperatives, els promotors dels habitatges són els futurs propietaris, de manera que el benefici recau sobre els mateixos. 

Quins avantatges té una cooperativa?

HI ha diversos avantatges en la promoció en modalitat de cooperativa:

• El cost final de l'habitatge ha de ser entorn a un 20% inferior al preu de mercat de l'habitatge en règim de promoció tradicional. Al ser una entitat sense ànim de lucre, no hi ha el benefici del promotor. És a dir, els futurs propietaris són els que promouen l'edifici d'habitatges.

• Diverses despeses són menors que amb la promoció tradicional, com per exemple les despeses de notaria o registre. 

• La fiscalitat d'una cooperativa és inferior a una promoció tradicional. Les cooperatives estan exentes del Impost d'Actes Jurídics Documentats o del ITP per a l'adquisició del sòl. També és inferior el IBI del sòl fins que es finalitza la promoció. En definitiva, la legislació aplicable dona avantatges de caràcter fiscal per tal de promoure la seva utilització. 

• La construcció permet un cert nivell de personalització dels acabats de l'habitatge, tant de disseny com de qualitats. 

• Possibilitat de cessió de drets. Si un cooperativista decideix renunciar i no continuar a la cooperativa, pot donar-se de baixa i recuperar els diners aportats mitjançant la substitució per un nou soci cooperativista., amb l'excepció de que pot cedir els seus drets a familiars de primer grau. 

• Abans de l'inici de la promoció, la cooperativa té un pressupost provisional i un calendari de derrames que ha de permetre afrontar el pagament dels diferents estadis de la promoció (projectes, llicències, obra, etc.).  Aquest calendari de despeses s'ha d'aprovar per majoria dels cooperativistes en assemblea general. 

• El procés de gestió de la promoció és a càrrec d'una junta gestora, la qual és l'encarregada de la realització dels tràmits tècnics, jurídics i administratius necessaris per a la promoció de l'edifici o edificis d'habitatges. Aquesta junta gestora s'encarrega també de l' administració i comptabilitat de la cooperativa i els seus membres. DAU SLP té la capacitat jurídica, administrativa i tècnica suficient per a la gestió de cooperatives. 

• Els diferents cooperativistes participen amb veu i vot en les assemblees que regularment es fan per a  posar al corrent als futurs propietaris de l'estat de la promoció. Aquest vot no s'exerceix per coeficients, sinó per cooperativista, un cooperativista un vot, encara que el pis tingui un coeficient de participació més alt. 

Qüestions rellevants de les cooperatives d'habitatges

HI ha diverses qüestions que cal tenir en compte en el cas de les cooperatives d'habitatges. 

• Cada cooperativista només pot participar en una cooperativa per comarca, a fi efecte d'eviatar l'especulació immobiliària, limitació que ve donada per la mateixa llei. 

• El preu final de l'habitatge és en base a un coeficient de participació de cadascun dels cooperativistes en la promoció, i no és un preu tancat. Existeix un pressupost provisional de la promoció que es va actualitzant a mesura que avança la promoció, per la qual cosa s'ha de procurar que els pressupostos que s'aprovin siguin els més acurats possibles i en previsió de les despeses. 

• Per a formar part de la cooperativa cal disposar, inicialment, d'un 30% del del cost de promoció de l'habitatge, necessari per a la compra del terreny, el qual ha de permetre assumir les despeses prèvies al bastiment de l'edifici, com poden ser: compra del terreny, realització de projectes, sol·licitud de la llicència municipal d'obres, gestió de la cooperativa, etc. 

• La gestió de la cooperativa per part de la junta gestora és tutelada en tot moment  per la Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya, organisme independent de la cooperativa que vetllarà pels interessos dels cooperativistes i per que l'administració de la gestora s'adequa a la llei i estatuts de la cooperativa. Per exemple que els pressupostos, tant professinonals com d'execució d'obra, siguin els correctes i que responen al valor de mercat. 

• La promoció d'habitatges pot comportar simultàniament la promoció d'aparcaments, trasters o locals comercials. En el cas de sòls que no tinguin condició de solar, pot comportar també el desenvolupament del sòl (cessió de terrenys, urbanització, etc.) per tal de que tingui la dita condició de solar. 

• Organització interna de la cooperativa. 

Els membres de la cooperativa, mitjançant acords de l'assemblea, han d'aprovar totes les decisions en relació a l'administració i la gestió de la mateixa. 

Aquesta cooperativa estarà formada pels cooperativistes, i gestionada internament per un Consell Rector, presidit pel President, un número de vocals a determinar (depenent del nombre de cooperativistes), un Interventor i un Secretari, a més dels professionals externs amb la funció d'assessorar, amb veu però sense vot, i amb les funcions tècniques, jurídiques i fiscals. 

Els estatuts a aprovar per la cooperativa determinaran les funcions de cada càrrec i les seves competències. 

En definitiva, una cooperativa és una promoció immobiliària que facilita l'adquisició d'un habitatge per un valor per sota del valor de mercat, doncs cada cooperativista esdevé en el promotor del seu habitatge, la qual cosa permet que no existeixi el benefici del promotor tradicional, que recau sobre cada propietari. 

Per als propietaris de sòl

Despatx d'Arquitectura i Urbanisme SLP estudia els terrenys dels propietaris de sòl o immobles cara a determinar la viabilitat econòmica d'una possible promoció, així com el Valor Residual del Sòl si s'escau.